A Advocacia Lunardelli tem acompanhado de perto as discussões em torno da Reforma Tributária, que trouxe e trará mudanças de enorme relevância para o sistema tributário nacional. Aos poucos, planejamos fazer considerações objetivas sobre pontos que entendemos particularmente relevantes. Neste Informativo, focamos no tratamento para a locação de imóveis.

Com a promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, mesmo operações e pessoas que antes não se submetiam ao ICMS, ISS ou ao PIS/COFINS poderão passar a recolher o IBS e a CBS. A tributação das operações de locação de imóveis é um exemplo claro desse novo alcance.

🔹 Quem será afetado?

• Empresas do setor imobiliário: passam a recolher IBS e CBS sobre locação.
• Pessoas físicas: passarão a recolher o IBS e CBS se a renda anual superar R$ 240 mil e houver mais de três imóveis distintos. Além disso, mesmo quem possuir apenas um imóvel poderá ser tributado se a renda ultrapassar R$ 288 mil, pois, nesse caso, será considerado como “locador profissional”.

🔹 Locação por temporada:

Contratos de até 90 dias foram equiparados à hospedagem. Nesses casos, a redução da base de cálculo será de apenas 40%, contra os 70% aplicáveis às locações residenciais. Isso representa carga tributária maior para aluguéis de curta duração, como os ofertados em plataformas Airbnb e Booking.

🔹 Redutores previstos:

• Redução de 70% da base para locações;
• Abatimento social de R$ 600 por imóvel de uso residencial, que se aplica diretamente sobre a base.

Apesar desses mecanismos, a reforma tende a resultar em aumento da carga tributária, especialmente para quem hoje recolhe apenas o IRPF. Isso porque pessoas físicas, antes não sujeitas ao PIS/COFINS, poderão passar a contribuir para o IBS e a CBS sempre que configurada a prática de atividade econômica, nos termos do art. 21, I, da LC 214/2025. Já no caso das pessoas jurídicas enquadradas no lucro presumido e sujeitas ao PIS/COFINS pelas alíquotas do regime cumulativo, a tendência também é de maior onerosidade.

🔹 Período de transição:

É importante mencionar que, no período de transição da Reforma Tributária, o contribuinte que realizar locação de bem imóvel, poderá optar pelo recolhimento do IBS e CBS com base na receita bruta recebida com alíquota de 3,65% pelo prazo original do contrato, desde que:

• No caso de contratos não residenciais, a opção será válida pelo prazo original do contrato, desde que este tenha sido firmado até 16/01/2025 — data da publicação da Lei Complementar que instituiu o IBS e a CBS — e tenha sido registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos até 31/12/2025, ou ainda disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, conforme regulamento.

• Já para contratos residenciais, a aplicação da alíquota de 3,65% sobre a receita bruta será admitida para os firmados até 16/01/2025, podendo perdurar até o término do contrato ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro. Ademais, é importante ressaltar que a comprovação da data de assinatura do contrato se dará pela data do reconhecimento de firma ou da assinatura eletrônica. Caso o contrato não tenha sido assinado eletronicamente ou não tenha tido a firma reconhecida até 16/01/2025, o contribuinte não poderá exercer a opção pelo regime favorecido.

Em resumo, exigir exclusivamente o registro em cartório ou o reconhecimento de firma para validar os contratos cria uma diferença injustificada entre contribuintes. O que deveria importar é a existência real da locação na data estabelecida, e não apenas o cumprimento de uma formalidade. Ao impedir que outros meios de prova — como recibos ou comprovantes de pagamento — sejam aceitos, a lei trata de forma desigual situações iguais. Essa distinção puramente formal viola o princípio da isonomia, pois deixa de lado um critério justo e razoável para adotar um requisito burocrático que não reflete a realidade da relação contratual.

A Advocacia Lunardelli está à disposição para auxiliá-los.

Atenciosamente,

Pedro Guilherme Accorsi Lunardelli 

Sócio – Tributos Indiretos

Jimir Doniak Jr.

Sócio – Tributos Diretos

Alexander Silverio Cainzos

Sócio – Tributos Indiretos

Carolina Alcantara

Advogada – Contencioso Judicial